房产税计算方法
概念：以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。
征税范围：
（1）城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。
（2）与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等。
不征税：
（1）农村的房屋。
（2）独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等。
【特殊情况】房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
房产税纳税义务人：
（1）房产税由产权所有人缴纳；产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；
（2）产权出典的，由承典人缴纳；
（3）产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳；
（4）无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。
房产税纳税义务发生时间：
1.新建房屋
（1）自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。
（2）委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。
（3）在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋,应按规定征收房产税。
2.购置房屋
（1）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。提醒:【无需等房产证办理，交付次月即需申报】
（2）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。
3.其他类型房屋
（1）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。
（2）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
温馨提示：纳税人因房产、土地实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
房产税的计税依据
经营租赁，以不含增值税的租金收入为计税依据；
融资租赁，以房产余值为计税依据；
以房产投资联营，参与投资利润分红、共担风险，以房产余值为计税依据；
以房产投资联营，收取固定收入、不承担联营风险，以不含增值税的租金收入为计税依据；
免收租金期限的租赁合同在免收租金期间，以房产余值计税依据；
以劳务或者其他形式作为报酬抵付房租收入的，以不含增值税的租金收入（固定收入）为计税依据（当地同类房产的租金水平）。
无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
从价计征：应纳税额=应税房产原值x（1-扣除比例）×1.2%÷12×应税月份数
房产原值包括：房屋原价、地价（为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用）、与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
1.纳税人对原有房屋进行改建、扩建，要相应增加房屋原值。
2.更换房屋附属设备和配套设施：
（1）一般情况：将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。
（2）易损坏，需要经常更换的零配件：更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。
计入房产原值的地价
宗地容积率≥0.5，按照地价全额计入房产原值计征房产税，即实际支付的地价款、开发土地发生的成本费用。
宗地容积率＜0.5，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价
例如，某公司有一宗土地，占地20000平方米，支付价款20000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积8000平方米，则该宗地容积率为0.4（8000÷20000），因此，计入房产原值的地价为16000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝8000平方米×2×1万元/平方米＝16000万元）
从租计征：应纳税额=不含增值税的租金收入×12%（私企）或4%（个人出租住房或企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房）
1.不动产租赁，增值税一般计税方法税率为9%、若为2016年4月30日前取得的不动产，简易计税方法征收率为5%。
2.个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算增值税应纳税额。
征税范围：
（1）城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。
（2）与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等。
不征税：
（1）农村的房屋。
（2）独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等。
【特殊情况】房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
房产税纳税义务人：
（1）房产税由产权所有人缴纳；产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；
（2）产权出典的，由承典人缴纳；
（3）产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳；
（4）无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。
房产税纳税义务发生时间：
1.新建房屋
（1）自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。
（2）委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。
（3）在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋,应按规定征收房产税。
2.购置房屋
（1）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。提醒:【无需等房产证办理，交付次月即需申报】
（2）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。
3.其他类型房屋
（1）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。
（2）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
温馨提示：纳税人因房产、土地实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
房产税的计税依据
经营租赁，以不含增值税的租金收入为计税依据；
融资租赁，以房产余值为计税依据；
以房产投资联营，参与投资利润分红、共担风险，以房产余值为计税依据；
以房产投资联营，收取固定收入、不承担联营风险，以不含增值税的租金收入为计税依据；
免收租金期限的租赁合同在免收租金期间，以房产余值计税依据；
以劳务或者其他形式作为报酬抵付房租收入的，以不含增值税的租金收入（固定收入）为计税依据（当地同类房产的租金水平）。
无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
从价计征：应纳税额=应税房产原值x（1-扣除比例）×1.2%÷12×应税月份数
房产原值包括：房屋原价、地价（为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用）、与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
1.纳税人对原有房屋进行改建、扩建，要相应增加房屋原值。
2.更换房屋附属设备和配套设施：
（1）一般情况：将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。
（2）易损坏，需要经常更换的零配件：更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。
计入房产原值的地价
宗地容积率≥0.5，按照地价全额计入房产原值计征房产税，即实际支付的地价款、开发土地发生的成本费用。
宗地容积率＜0.5，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价
例如，某公司有一宗土地，占地20000平方米，支付价款20000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积8000平方米，则该宗地容积率为0.4（8000÷20000），因此，计入房产原值的地价为16000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝8000平方米×2×1万元/平方米＝16000万元）
从租计征：应纳税额=不含增值税的租金收入×12%（私企）或4%（个人出租住房或企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房）
1.不动产租赁，增值税一般计税方法税率为9%、若为2016年4月30日前取得的不动产，简易计税方法征收率为5%。
2.个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算增值税应纳税额。
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